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《龙岩市加强和规范农村宅基地管理实施方案(试行)》政策解读
来源: 龙岩市农业农村局经管科 日期:2020-11-20 【字号:

   近日,我市印发了《龙岩市加强和规范农村宅基地管理实施方案(试行)》(龙政办〔2020〕56号,以下简称方案现将主要内容和相关政策措施解读如下

  一、什么是农村宅基地? 

  农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与住宅相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。 

  二、《方案》出台的背景是什么? 

  宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础,是村民最重要的家庭财产,是改善村民生产生活条件的重要内容,宅基地与住宅建设管理一直以来都是社会关注度较高的一项工作。随着我市农村经济快速发展,农民生活水平不断提高,农民对改善居住条件愿望更加迫切、建房需求更加热烈,但也存在着“一户多宅”、违章建房、村庄建设“有新房无新村”、土地资源浪费等问题。为了在新形势下规范农村村民建房,有效遏制“违法占地、违法建设”行为,提高农村住宅建设水平,促进集约合理用地,改善农村人居环境,切实解决农村住房困难户居住问题,有效化解村民需求与监管矛盾,加快推进我市美丽乡村建设和实施乡村振兴战略,特制定本《方案》。 

  三、《方案》出台的依据是什么? 

  根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)、《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》(闽委农办〔2020〕4号)、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》(闽农综〔2020〕45号)及本轮机构改革规定,结合我市实际,制定本《方案》。 

  四、农村宅基地审批管理的职责具体怎么分工? 

  (一)相关部门职责  

  1. 农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作,建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门;参与编制国土空间规划和村庄规划。 

  2. 自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续,依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。 

  3. 住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作。 

  (二)县、乡、村职责(属地责任) 

  1. 县级政府要加强组织领导,统筹建立宅基地管理和规范村民建房管理体系,建立健全“部门协调、县乡村三级联动”工作机制,加强县域范围内村庄规划、宅基地用地计划、村民建房全程监管和违法建房查处等工作。 

  2. 乡镇政府要切实依法履职,充实健全乡村宅基地管理队伍,规范宅基地审批管理,优化审批流程、提高审批效率、加强事中事后监管、组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。 

  3. 村级组织要充分发挥自治作用,将宅基地管理纳入村规民约,建立健全宅基地申请审核有关制度,确保宅基地分配使用公开、公平、公正。 

  五、《方案》对宅基地申请条件做了哪些规定? 

  各县(市、区)政府要充分应用农村集体产权制度改革农村集体经济组织成员资格认定和农村宅基地及农房利用现状调查成果,完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则,加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关。对宅基地面积或住房面积已达标、非农村集体经济组织成员(法律、法规另有规定的除外)及省、市、县(市、区)政府规定的其他不符合申请资格条件的,不得批准宅基地;农村村民将原有住宅出卖、出租或赠与他人后再申请宅基地的,不得批准宅基地;农村村民申请异地新建住宅,不同意将旧宅基地退回村集体的,不得批准宅基地。严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。 

  六、农村宅基地的申请和审批程序有哪些? 

  (一)村民申请 

  符合宅基地申请资格条件的农村村民,经具有宅基地所有权的村民小组同意后,以户为单位向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。 

  (二)村委会审议 

  村委会根据村庄规划和要求,与申请建房农户充分沟通,合理安排建房宅基地,并在接到申请之日起7个工作日内,或者每一个月集中申请材料,依法召开村委会议或村民代表会议,对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议,重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求,提交材料是否真实有效,拟用地位置、用地面积是否符合规定要求,有无影响相邻权利人利益,旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要,同意申请对象申请的,在本村张榜公布,征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内,本村村民未提出异议或异议不成立的,村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见,连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡镇政府。 

  (三)乡镇审批 

  乡镇审批工作中,国土空间规划审查主要包括拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求,拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定;用地审查主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定;农房建设审查主要包括建筑风貌是否符合规定,建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集,自行设计的,方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制;宅基地资格条件审查主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求,是否依法召开村委会或村民代表会议审议,村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。涉及林业、水利、交通、文化旅游、电力等单位的,应同步征求相关单位意见。 

  乡镇政府根据联审结果依法作出审批,同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的,10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》,在乡镇便民服务中心公布;涉及占用农用地的,按规定办理农用地转用审批手续,由乡镇政府向所在县(市、区)自然资源等职能部门申请,由县(市、区)政府分批次报市政府批准,经批准同意的由乡镇政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》,并按规定程序公布。 

  七、《方案》对村庄规划和用地规划做了哪些规定? 

  村民建房应当符合规划,严格村庄土地用途管制,遵循“先规划、后建设”原则。各县(市、区)要根据实施乡村振兴战略工作部署,在做好村庄分类的基础上,抓紧组织乡镇政府编制“多规合一”的实用性村庄规划,及时提供优化宅基地选址、空间布局、用地规模的方案,引导村民合理有序建房,争取2021年12月底全市实现村庄规划全覆盖。不符合乡镇国土空间规划、村庄规划或者国土空间用途管制的,不得审批村民建房和住宅用地。新增宅基地应避开地质灾害威胁范围,不得占用永久基本农田。鼓励农户通过改造原有住宅,解决新增住房用地;村庄整治、宅基地整理等新增建设用地指标,优先保障农村新增宅基地需求,确保农民建房刚性需要。 

  八、《方案》中的“一户一宅”规定是什么? 

  农村村民一户只能拥有一处宅基地,包括住房、附属用房和庭院等用地,农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住房的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。对历史形成的宅基地面积超标、“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。 

  九、申请宅基地的面积标准是什么? 

  《方案》指出,村民申请宅基地面积继续沿用省市规定的面积标准。根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》(闽政办〔2011〕189 号)第十条规定,村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅,或者对原旧住宅进行改建的,每户可以增加不超过30平方米的用地面积。这里的宅基地面积,是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。 

  十、如何强化农房质量风貌管控? 

  村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计,或者选用省级和当地自然资源或建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集,按规定程序办理规划许可审批手续。市、县两级住建部门要组织编制推广具有地域特色的村镇住宅建设通用图集或立面图集,确保县县有图集,鼓励通过制定村规民约,以村民自治方式加强村庄建筑风貌管控。农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责,参与农房建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。各县(市、区)住建部门应依法对农村住宅项目质量安全实施监督管理。乡镇政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定,切实加强对村民建房质量安全的监督检查。 

  十一、如何加强用地建房全程监管? 

  乡镇政府应及时组织国土空间规划、宅基地审批、农房建设等管理人员联合进行实地核查,全面落实“三到场”要求,并在施工关键环节进行现场巡查和指导,加强事中事后监管。受理宅基地申请后,实地调查申请对象的资格条件,核实拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制等要求;宅基地批准后,要实地丈量批放宅基地,确定建房位置,明确四至边界;村民住宅建成后,要及时组织验收,实地核实是否按照批准的用地面积、四至等要求使用土地,建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。通过验收的,乡镇政府出具《农村宅基地用地和建房验收意见》,农村村民凭此验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记;未通过验收的,由乡镇政府下达整改通知书,限期整改。 

  十二、如何加强农村宅基地的监管执法? 

  县(市、区)和乡镇政府要建立健全农村宅基地管理动态巡查制度,依法组织力量开展农村用地建房动态巡查,及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为;要建立健全宅基地执法联席会议制度,加强与法院、检察院、公安、纪检监察等部门的配合联动,强化与供电、供水、广电、市政等部门的沟通协作,构建稳定长效的联合执法机制,提高执法监管合力。 

  十三、《方案》对农村宅基地的审批管理工作组织保障作了哪些规定? 

  针对目前宅基地管理审批工作中存在的问题,提出宅基地职能划转期间运行机制。强调要加强宅基地管理组织领导,加强农业综合执法机构和宅基地管理队伍建设,持续推进乡镇综合执法,提高宅基地监管和执法能力;要强化部门沟通协作,做好信息共享互通,推进管理重心下沉,深入调查研究,开展试点示范,加强业务宣传培训,推进信息化建设,夯实工作基础。要加快工作衔接,并在规定时限内完成职能划转、编制核定、人员到位和工作交接,明确审批、监管、执法责任;要强化督查考核,强化督查工作力度,严肃工作纪律,坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象,防止出现工作“断层”“断档”。 

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